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Lunedì 19 Dicembre 2016 19:15

VITERBO – Il mercato immobiliare, quando vincolato alla richiesta di un mutuo, rischia di diventare più complesso se il cliente non compie la scelta giusta.

La proposta d’acquisto vincolata al buon esito della pratica mutuo, se non gestita e scritta correttamente, può essere causa di controversie e beghe legali all’interno del processo di una compravendita immobiliare; inoltre può essere causa di problemi con l’agenzia se non è specificata la natura del vincolo.

Le motiviazioni sono spiegate da Gian Paolo Pingitore che, da agente immobiliare, spiega come sia fondamentale, oltre a concludere l’affare, garantire una procedura chiara e fluida che rispetti i tempi e le modalità stabilite, evitando ansie e stress inutili a chi si rivolge ad un mediatore, rispndendo ad alcune nostre domande.

E’ giusto vincolare una proposta al buon esito del mutuo?
“Assolutamente sì, ma bisogna farlo nel modo più chiaro e corretto possibile perché è vero che chi lascia un assegno non può rischiare di perderlo se la banca non accetta il mutuo, ma anche chi vende non può restare vincolato per mesi senza avere nulla in mano rischiando così di perdere altri potenziali acquirenti”.

Cosa vuol dire contratto vincolato?
“L’articolo 1353 Codice Civile dice che: 'Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto'.

Per efficacia della proposta d’acquisto s’intende che ad affare concluso (art.1326 c.c., 'il contratto è concluso nel momento in cui, chi ha fatto la proposta, ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte') l’agente immobiliare deve consegnare al venditore l’assegno rilasciato dalla parte acquirente (art. 1385 c.c.) e in seguito disporre i vari passaggi pattuiti nel contratto sulle modalità e tempistiche di pagamento. La condizione (e cioè il tipo di vincolo) che si può mettere nel momento in cui si compila la proposta può essere: sospensiva, risolutiva, potestativa, casuale, mista, affermativa e negativa. Nel mondo immobiliare si usa (quasi) sempre la condizione sospensiva o risolutiva. Una cosa che può creare controversie e problemi è non specificare chiaramente la natura del vincolo e scrivere la classica frase 'la proposta è vincolata al buon esito del mutuo'. E’ sbagliato e in caso di controversie sarà un bagno di sangue perché è una frase che praticamente non vuol dire nulla”.

Un rischio serio per l'acquirente, quindi che tipo di condizione va indicata?
“La condizione sospensiva sospende l’efficacia e cioè gli effetti del contratto, la condizione risolutiva invece è il vincolo con cui 'alcuni fenomeni del mondo immobiliare' chiedono le provvigioni (e ne hanno anche diritto) all’acquirente anche se il mutuo non viene accettato. Questo perché la condizione risolutiva produce l’efficacia del contratto da subito, (dunque l’affare si conclude e la caparra viene consegnata) fino a che non si verifica la condizione.  In poche parole se la banca non concede il mutuo non si perde la caparra perché viene restituita e il contratto si risolve, ma avendo preso iniziale efficacia la provvigione al mediatore resta da pagare. Resta inteso che non ci sarebbe niente di male, basterebbe semplicemente che il cliente ne fosse a conoscenza per scegliere.
Praticamente, per non rischiare di perdere nulla se la banca non accetta il mutuo, la condizione deve essere sospensiva e deve essere indicato chiaramente che sospende gli effetti del contratto (nella dicitura in proposta), sulla dichiarazione delle provvigioni andrà scritto che la provvigione verrà corrisposta nel momento in cui verrà accettato il mutuo".

E nel contratto cosa va scritto esattamente per non avere dei problemi?
“In proposta va indicato inoltre il nome della banca (con indirizzo della filiale) in cui la parte acquirente ha fatto richiesta per il mutuo e, molto importante, il tempo in cui la proposta è vincolata. Il vincolo ha un limite di tempo alla fine del quale le parti se non c’è risposta si ritengono libere di proseguire con una nuova proposta oppure lasciar perdere tutto. La parte acquirente, se il mutuo non viene accettato, deve farsi rilasciare dalla banca un foglio in cui c’è scritto che la pratica è stata rigettata. Tutto questo è importante perché nel momento in cui c’è una proposta sospesa, l’unico motivo per cui il contratto non prende efficacia, deve essere la mancata accettazione del mutuo, e non ripensamenti vari o cambi di programma. Non sarebbe giusto usare il vincolo come scusa per ritirarsi da un affare concluso, perché il venditore, nel periodo sospeso, non può vendere la casa a nessun altro o comunque, (sempre che l’agenzia abbia incarico in esclusiva) deve aspettare la fine dei tempi del vincolo per valutare altre offerte (ecco perché deve esserci sempre un termine massimo).

C'è un modo per semplificare tutto ed accorciare i tempi?
“Ottenere una pre-delibera; è molto utile, quando si cerca casa, scegliere prima la banca più adatta a cui rivolgersi per il mutuo, anche per sapere quanti soldi è possibile ottenere e dunque quali case andare a vedere. Una volta scelta la banca, è necessario consegnare i documenti reddituali e far caricare già la pratica dall’istituto in modo da ottenere in 10/15 giorni la pre-delibera reddituale, anche se ancora non è stata trovata la casa. L’accettazione del mutuo dipende dal rapporto rata/reddito (la rata di mutuo non dovrebbe superare all’incirca il 30% del reddito mensile netto) e dalla perizia effettuata sulla casa che da comprare. Nel momento si individua la casa, se redditualmente è già presente un esito positivo, basta semplicemente portare i documenti dell’immobile e far venire il perito per la stima e l’accertamento della conformità urbanistica. Tutto questo richiede dai dieci ai quindici giorni, dunque il proprietario è più stimolato ad accettare il vincolo perché i tempi sono brevi. Chiaramente per iniziare la pratica da zero alcune banche possono far passare anche due o tre mesi e si rischia così di perdere la casa desiderata.

In tutto questo come opera l’agenzia?
"Si verifica la documentazione dell’immobile  per assicurarsi che  sia completa ed allineata con le normative vigenti, eventuali problemi ritardano la consegna della perizia e dunque l’accettazione del mutuo, mettendo in pericolo la conclusione dell’affare".

T. P.